授课人:魏晓荣(市建设与管理局政策法规处处长)

　　一、规范发展物业管理的现实意义

　　（一）物业管理存在的基础

　　20世纪80年代中、初期以前的政府建房、单位建房分配给职工居住使用，由居委会、街道办事处负责环境卫生管理的单一住房制度模式，逐步进入80年代中、后期的城镇住房制度改革，公房出售以及个人购买商品房比重越来越大，时至今日，全国范围已是80%公有住房出售个人，新建住宅基本上是个人购买。居民由公房承租人转变为房屋所有权人，住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式。这就产生物业管理需求基础：

　　第一、住房财产的使用、维护、保值服务需求；

　　第二、协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需求。

　　（二）物业管理的现实意义

　　第一、 有利于促进经济增长

　　居住就有居住消费：购房消费、装饰装修和家具家电配置消费、使用过程中的水电消费、维修管理服务消费四大类。据测算，在50年的住房使用期内，物业管理服务和维修的消费与购房消费约1：1（砖混1.5：1）。因此，对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。

　　第二、 有利于提高人民群众的居住质量

　　我国人均居住面积已超过22平方米，住房严重短缺问题基本解决，居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，从单纯的生存需求向舒适型需求转变。因此，优良的物业管理，创造安全舒适的居住环境，成为提高人民群众居住质量的保障。

　　第三、 有利于增加就业

　　当前和今后相当长时期我国的就业需要突出：

　　（1）处于城镇化高速发展时期，是世界上最大规模的农村人口向城镇非农人口转移；

　　（2）经济结构调整，大量的下岗、失业人口需求就业安置。物业管理就业容量大，必须予以规范发展。

　　第四、 有利于维护社区稳定

　　（1）社区是人们居住和生活主要空间；

　　（2）社区的社会功能（治安、精神文明建设、市容市貌等）逐步增强。

　　因此，维护稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。物业管理服务则是其重要组成部份。

　　二、物业管理现状

　　（一） 国家

　　（1）81年，深圳市东湖丽苑小区率先实行了物业管理，此后在全市及至全国许多城市陆续推广；

　　（2）94年建设部要求在城市新建小区推行物业管理；

　　（3）22年来，物业管理服务领域，从住宅区逐步扩展到工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业；

　　（4）目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，深圳市已超过95%。

　　（5）全国物业管理企业总数超2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。

　　（二） 厦门市

　　（1）88年10月成立厦门市物业管理公司，对市房管局开发建设的新建小区实施物业管理；

　　（2）目前全市物业管理覆盖面积达3981万平方米，管理900个物业项目，服务的居民户数近20万户；

　　（3）全市物业管理企业234家（其中建设部二级资质的9家、三级资质的166家，临时资质的59家）；

　　（4）业主大会及业主委员会327家。

　　三、有关物业管理的法规及其它规范性文件

　　（一）国家

　　（1）《物业管理条例》（国务院379号令），2003年6月8日发布、9月1日实施；

　　（2）建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号），2003年6月26日发布；

　　（3）建设部《业主大会规程》（建住房[2003]131号），2003年6月26日发布；

　　（4）建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（建教培[1996]41号）；

　　（5）建设部《关于〈全国物业管理从业人员岗位证书管理办法〉有关事项的通知》（建人教专[1998]244号）；

　　（6）建设部《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号）；

　　（7）财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1990]7号）1998年3月12日发布；

　　（8）公安部《关于保安服务公司规范管理的若干规定》（公通字[2000]13号）2000年3月1日发布。

　　（二）厦门市

　　（1）《厦门市住宅区物业管理条例》（1998年10月29日市十一届人大常委会通过，1999年1月1日实施）（此前，95年9月1日市政府曾颁布实施《厦门市居住小区物业管理规定》[政府10号令]）；

　　（2）《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》（市政府2000年3月9日发布的规范性文件）；

　　（3）《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》（正在颁布过程中）；

　　（4）《厦门市物业管理服务收费办法》（市政府97年11月25日发布）。

　　此外，市建设与管理局、市物价局先后颁布了一系列规范性文件：《厦门市业主委员会登记管理办法》、《厦门市物业管理企业资质管理办法》、《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法实施细则》、《厦门市房屋公共维修金管理规定》、《厦门市前期物业管理服务收费暂行规定》、《厦门市住宅区公共用电量分摊暂行办法》等等。

　　四、物业管理的主要原则

　　（一）业主自治自律原则

　　物业管理的基础是业主自治自律。业主自治自律是业主行使房屋所有权的具体体现，是单个业主权益和公共利益的相结合。业主自治自律的组织形式是业主大会或者业主代表大会。

　　（二）平等协商与政府监督相结合的原则

　　业主与物业管理企业是平等的民事主体，应当就物业管理的相关事项进行平等协商，确定双方的权利和义务。同时，由于物业管理涉及到大多数人的公共利益，因此，政府应当而且有必要对业主大会、业主委员会、物业管理企业等组织和单位，以及物业服务活动进行一定的监督管理。

　　（三）公平竞争的原则

　　物业管理行业是伴随着社会主义市场经济的发展而迅速成长起来的一个新兴的行业。“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（《条例》第三条）。上述规定不仅可以激励物业管理企业加强内部管理，提高管理水平，降低管理成本，增强自身实力，发展企业本身，而且，可以促使我国物业管理行业尽快实现与国际接轨，吸收和引进外国物业管理的先进经验。同时，通过建立公开、公平、公正的市场竞争机制，实行招标投标制度选择物业管理企业，还可以促进廉政建设，防止腐败现象的产生。

　　（四）统一管理的原则

　　旧的房屋管理体制实行多头管理、分散管理、弊端诸多，因此，在实行物业管理的新体制下，必须克服以上问题，实行统一管理。（《条例》第三十四条）。物业管理区域内的房屋建筑维修、修缮、环境保护、绿化美化、治安保卫、车辆道路、设备修理等，应当统一由一个物业管理企业负责。

　　（五）依法管理的原则

　　物业管理涉及到很多方面的法律问题，遇到的问题又很复杂。如：如何签订物业服务合同，如何收取各种费用，如何解决物业管理中出现的各种纠纷等等，这些都要求业主、业主委员会和物业管理企业的人员，掌握和熟悉有关物业管理方面的法律、法规和政策规定，才能够正确处理物业管理中出现的各种问题。

　　五、物业管理若干重要管理制度

　　（一）业主自治制度的主要内容

　　1、业主公约

　　2、业主大会议事规则（章程）

　　3、业主大会的法定职责

　　4、业主委员会

　　5、业主监督

　　（二）建设单位责任制度的主要内容

　　1、业主临时公约和物业买卖合同

　　2、前期物业管理服务合同

　　3、建设单位选聘物业管理企业

　　4、管理用房、档案资料、维修基金的移交

　　5、保修责任

　　6、组织召开第一次业主大会

　　（三）招投标制度的主要内容

　　1、前期物业管理招标选聘物业管理企业

　　2、业主大会招标选聘物业管理企业

　　（四）企业及从业人员资质资格制度的主要内容

　　1、企业资质

　　2、从业人员资格

　　（五）物业管理服务制度的主要内容

　　1、物业管理服务合同

　　2、查验、验收及交接手续

　　3、物业管理服务企业法定的权利和义务

　　（1）权利

　　（2）义务

　　（六）物业的使用与维护制度的主要内容

　　1、物业管理企业

　　2、业主

　　3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门

　　（七）行政指导、监督管理制度的主要内容

　　1、指导

　　2、备案

　　3、监督管理

　　4、行政处罚

　　（八）公共设施设备专用基金和共用部位维修金制度

　　1、公共设施设备专用基金；

　　2、共用部位维修资金。

　　（九）物业管理服务收费制度的主要内容

　　1、政府指导

　　2、收费公布

　　3、欠费处理

　　（十）投诉及纠纷处理制度的主要内容

　　1、行政机关处理投诉

　　2、业主大会及业主委员会处理投诉

　　3、纠纷的民事调解

　　4、纠纷的仲裁及诉讼

　　六、国家《条例》与厦门《条例》的适用问题及差异

　　1、适用问题

　　2、两条例的差异

　　七、常见物业管理纠纷的认识

　　1、住宅区内财、物损毁和人身伤亡的民事责任区分；

　　2、水、电等收缴费及相关管理责任；

　　3、关于房地产行政主管部门；

　　4、关于前期物业管理合同期限；

　　5、关于“份额”表决权计算办法；

　　6、关于在屋顶安装太阳热水器、电视天线的处理。