第三部分    房地产市场管理业务　

◎土地房屋权籍登记

　　87、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？

　　答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。

　　土地房屋权属登记应具备三个基本条件：⑴土地房屋权属来源合法；⑵四至界线清楚无争议；⑶面积准确。

　　88、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？

　　答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据厦府（1997）综018号文第六条规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。

　　89、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？

　　答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

　　90、几种不能办理土地房屋权证的情况

　　答：市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。《厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见》主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：

　　(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。

　　91、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

　　答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下：

　　A、商品房：

　　a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）；

　　c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

　　B、房改房：

　　a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

　　C、拆迁安置房：

　　拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。

　　92、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？

　　答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：㈠1990年4月1日之前开工建设的项目 (含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。㈡1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。㈢2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

　　93、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？

　　答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：

　　㈠每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内(含1%)的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

　　㈡对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。

　　㈢凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

　　94、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

　　答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

　　建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

　　95、什么是土地权属争议？

　　答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议.

　　96、土地权属争议应向谁提出申请?

　　答：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

　　97、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？

　　答：（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。

　　98、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？

　　答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。

　　99、什么是房产测绘？目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？

　　答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》(GB／T 17986.1-2000)和《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。

　　100、商品房面积由谁来申请测绘？

　　答：目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

　　101、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？

　　答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：

　　①面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积×100％

　　但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

　　因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　102、商品房建筑面积的组成？

　　答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

　　103、共有建筑面积的组成？

　　答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

　　应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　不应分摊的共有建筑面积：1、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园” 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。

　　104、什么是地籍调查？为什么要进行地籍调查？

　　答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为，地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料。因此它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。

　　105、地籍调查为什么要权利人签字？

　　答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。

　　106、农村房屋可以抵押吗？

　　答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》,可以得出一个结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

　　107、农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？

　　答：1、农村土地房屋权属登记申请书；2、身份证及户口簿复印件；3、批准建造的有效文件或证明。

　　下列材料均为批准建造的有效文件或证明：（1）土改时期县（区）以上人民政府颁发的《土地房产所有证》；（2）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前（具体范围和时间：岛内铁路以西农村地区为1982年2月13日；铁路以东地区为1984年5月16日），县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件；（3）历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的《厦门市乡村建房宅基地许可证》、《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》、《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》、《厦门市村镇个人建房许可证》。

　　申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案馆查档核实 的，应提供档案馆证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。

　　108、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？

　　答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。

　　下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核发的《厦门市乡村企事业用地许可证》；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》或相关证明材料。

　　109、乡镇企业补办审批手续的具体范围和要求是什么？

　　凡已具备用地审批部门批准用地的有效文件及规划管理部门批准建设的有效文件，或已由各区财政局颁发《乡村房产契证》的乡镇企业。杏林区、集美区可直接向市国土房产局下属杏林、集美分局，岛内向各土地管理所提出登记申请。已建成投产但不具备上述有关手续的乡镇企业，持《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》到相关部门签署处理意见并盖章，但1999年1月1日以后在新增农用地和原闲置土地上建设的乡镇企业不在此次补办之列。

◎房地产交易

　　110、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？

　　答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书,了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。（5）通过市国土房产局三楼综合服务大厅的电脑自助查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。

　　111、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买？

　　答：根据《厦门市商品房预售管理规定》第19条规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。 因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。

　　112、签订商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？

　　答：根据《厦门市商品房预售管理规定》第18条规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现“一房多卖”、“先卖后抵”等现象，切实保障自身权益。

　　113、开发商有权出售露台吗？

　　答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

　　114、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？

　　答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。

　　115、高档住宅与普通住宅如何界定？

　　答：依照厦门市国土房产局、厦门市地税局、厦门市财政局联合发布的《关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知》的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，杏林区（含海沧区）、集美区超过3600元/平方米，同安区超过3000元/平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅。该通知自2002年9月1日起执行，2002年9月1日以前已经签定商品房买卖合同的，仍按原政策执行。

　　116、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？

　　答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。

　　117、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？

　　答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。

　　118、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？

　　答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。

　　119、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？

　　答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。

　　120、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

　　答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。

　　121、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？

　　答：根据《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。

◎房地产中介管理

　　122、从事房地产经纪活动的人员必须具备什么条件？

　　答：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

　　123、房地产经纪人员职业资格包括哪两种，有何权利？

　　答：房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

　　取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

　　124、如何取得房地产经纪人员职业资格？

　　答：房地产经纪人执业资格实行全国统一考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年组织一次。房地产经纪人协理从业资格实行各省、自治区、直辖市统一考试制度。

　　125、取得房地产经纪机构资质应具备哪些条件？

　　答：取得房地产经纪机构资质应具备以下条件：一、以房地产经纪为主营业务，机构名称规范；二、有固定的服务场所；三、30万元以上注册资金；四、3名以上房地产经纪人。

　　126、房地产经纪机构资质共分几级？

　　答：房地产经纪机构按其注册资金、专业人员数量、从业年限、经营业绩以及社会信誉等条件评定资质等级，分为一级、二级、三级和临时级。

　　127、如何申请房地产经纪机构资质？

　　答：房地产经纪机构在领取营业执照一个月内，应当到登记机关所在地的房地产主管部门备案，由房地产主管部门核定资质等级，颁发《房地产经纪机构资质证书》。

　　128、房地产经纪人员能以个人的名义从事经纪活动吗？

　　答：不能。房地产经纪人注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

　　129、房地产价格评估人员应当具备什么资格？

　　答：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

　　130、房地产估价师执业应当具备什么条件？

　　答：房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

　　131、房地产价格评估机构资格分为几个等级，各等级的营业范围是什么？

　　答：房地产价格评估机构分为一级、二级、三级共三个等级。

　　一级机构可从事各类房地产价格评估，可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。

　　二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。

　　三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域内从事评估业务。

◎住房公积金管理

　　132、哪些单位应为职工缴存住房公积金？

　　答：本市行政区域内国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位应为职工缴存住房公积金。

　　133、单位应为哪些职工缴存住房公积金？如果单位一直不肯缴交住房公积金，职工该怎么办?

　　答：单位应为与单位建立劳动工资关系的职工缴存住房公积金。如果职工、单位、承办银行间发生住房公积金争议，可以直接向市住房公积金管理中心反映。

　　134、住房公积金月缴存额如何计算？

　　答：职工住房公积金的月缴存额为计缴基数乘以职工住房公积金缴存比例，单位为职工缴存的住房公积金月缴存额为计缴基数乘以单位住房公积金缴存比例。

　　135、住房公积金计缴基数如何确定？

　　答：住房公积金计缴基数是职工本人上一年月平均工资。职工工资总额构成，按国家统计局及本市规定的工资总额口径计算。计缴基数必须每年核定一次（住房公积金汇缴年度为每年7月1日至次年6月30日），一经核定，不论职工工资是否增减，一个汇缴年度内都不得再作调整。

　　136、单位每月应如何为职工缴交住房公积金？

　　答：职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发薪日起5日内，将单位缴存的住房公积金和为职工代缴的住房公积金，统一汇缴到单位住房公积金专户内，由受委托银行计入职工住房公积金账户。

　　137、我和父母住在一起，房屋是父母购买的，可以提取我本人的住房公积金吗？

　　答：不能。《住房公积金管理条例》规定，对购买的房屋不拥有所有权（产权）的家庭成员（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公积金账户内的存储余额。

　　138、最近我要装修住房，能否提取住房公积金用于装修？

　　答：不能。《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修（大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公积金账户内的存储余额。装修不属大修范围，因此装修住房不能提取住房公积金，中修、小修也不能提取住房公积金。

　　139、买商品房时，住房公积金能否直接充当首期款来使用？

　　答：不能。职工购买商品房，须先交纳购房首期款（购房款的30%以上），并办理完住房贷款手续后，凭购房发票、购房合同的原件和复印件（如果购房发票和购房合同抵押在银行的，所持复印件须经贷款银行盖确认章），到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取审批。

　　140、已买房并办理了商业按揭贷款，我可以将夫妻双方每月缴交的住房公积金抵付每月的按揭款吗？

　　答：如果申请办理住房公积金偿还住房商业贷款，可以将本人及配偶截止上一年12月底以前的住房公积金账户余额，转账至本人的按揭贷款账户，冲抵贷款余额。但提取住房公积金偿还住房商业贷款每年只能办理一次，不能每月自动冲抵每月按揭款。

　　141、职工缴交住房公积金有何好处？

　　答：①单位为职工缴存的住房公积金相当于发给职工的住房工资，是单位付给职工的劳动报酬，为职工个人所有。②单位为职工缴存的住房公积金可以作为单位成本在税前列支，不缴纳企业所得税；职工账户内的住房公积金及产生的利息，可免缴个人所得税。③职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请使用住房公积金，增强了职工购建住房的能力。职工如果办理了住房贷款且尚未结清，还可以每年提取一次住房公积金偿还住房贷款，冲抵贷款余额，减轻职工的还贷压力。④职工缴存住房公积金且符合贷款条件后，在购买自住普通住房时，可以申请住房公积金贷款，减少利息支出。⑤职工可以在离退休的次月起一次性提取本人住房公积金账户内的本息余额，由职工自行安排使用。

　　142、什么是住房公积金贷款和组合贷款？

　　答：住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款。

　　个人住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

　　住房公积金贷款是低息优惠贷款,只有按规定履行缴存住房公积金义务的职工才能享有申请贷款的权利。

　　143、申请住房公积金贷款和组合贷款需要什么条件？

　　答：申请贷款前连续一年以上按时足额缴交住房公积金的职工，购买自住普通住房（指职工对该房屋拥有产权的住房）时，均可申请个人住房公积金贷款或组合贷款。申请人须具备以下条件：⑴在我市工作的职工，具有有效居留身份，持有效身份证件，具有完全民事行为能力；⑵购买自住普通住房，并已签订购房合同，且已交纳30%以上的首期购房款；⑶有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；⑷售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人，售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书，送交银行抵押保管；⑸贷款银行规定的其他条件。

　　满足上述条件后，职工如有以下情况仍不能申请个人住房公积金贷款或组合贷款：⑴已享受住房公积金贷款尚未还清本息的；⑵购买非自住普通住房的。

　　144、目前住房公积金的贷款期限和额度是多少？

　　答：个人住房公积金贷款或组合贷款总额最高不超过购房款的70%。个人住房公积金贷款或组合贷款期限根据个人贷款情况确定，最长不超过20年。目前住房公积金贷款的可贷额度按职工本人申请贷款时前12个月缴交额的25倍测算，但单职工可贷额度最高不超过12.5万元，双职工可贷额度最高不超过25万元。从2003年7月1日起，单职工可贷额度最高不超过18万元，双职工可贷额度最高不超过35万元。

　　145、如何申办住房公积金贷款？

　　答：⑴、借款人向承办银行提出申请，填写个人住房组合贷款申请书，并同时提交以下证明材料：①具有法律效力的身份证明；②有关借款人经济收入的证明；③购房合同；④住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况对账单；⑤贷款银行要求提供的其它证明文件和材料。

　　⑵、住房商业性贷款由受理银行审查同意，住房公积金贷款部分由受理银行报市住房公积金管理中心审批后（5个工作日），由受托银行通知借款人签订个人住房组合贷款合同、保证合同，办理房产抵押登记、房产保险等。

　　⑶、借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。

　　⑷、目前个人住房组合贷款业务由建设银行、工商银行、农业银行和中国银行厦门分行受托办理，职工可直接到上述四家承办银行申请。

　　⑸、个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押，并向市房地产交易权籍登记中心办理房产抵押登记。个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险，保险期不短于贷款期限。如果是由市住房置业担保公司全程担保的贷款可以不强制进行保险。借款人承担办理房产抵押登记、房产保险和担保的费用。

　　符合贷款条件的职工如果选择由市住房置业担保公司全程担保，可直接向该公司提交上述材料申请办理贷款。

　　146、住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别是什么？

　　答：1、最大的区别是住房公积金贷款的利率明显低于商业性贷款：⑴住房公积金贷款年利率：5年以下（含5年）3.6%，5年以上4.05%；⑵商业性住房贷款年利率：5年以下（含5年）4.77%，5年以上5.04%。

　　2、申请住房公积金贷款与商业性住房贷款相比，只是提交的材料增加了住房公积金缴交情况对账单，办理程序上只增加了在市住房公积金管理中心5个工作日的审批时间，其余与商业性住房贷款相同。

　　3、购房总支出的比较：一笔25万元、20年期限的贷款，以等额本息法计算，申请住房公积金贷款比商业性贷款累计减少支出32129.52元。

　　147、我从外地调进厦门工作仅八个月，在外地缴交了两年住房公积金并已转来厦门，问我现在能申请住房公积金贷款吗？

　　答：不能。根据我市的有关规定，申请住房公积金贷款必须具备以下三个条件：①向市住房公积金管理中心正常足额缴交住房公积金满一年（含一年）以上；②申请住房公积金贷款前一年内未支取过住房公积金；③购买自住普通住房。在符合上述条件之后，才能申请住房公积金贷款。你调入厦门工作仅八个月，至今向市住房公积金管理中心缴交住房公积金尚未满一年，因此，现在不能申请住房公积金贷款。

　　148、购房用的是我个人的名义，而我的单位尚未替员工办理住房公积金，但我的先生已缴交两年的住房公积金，请问我可否用我先生的住房公积金来贷款呢？如果现在单位替我一次性补缴了满一年的住房公积金，我现在可以申请住房公积金贷款吗？

　　答：你先生可以申请住房公积金贷款，你现在补缴住房公积金不能马上申请贷款。根据规定，申请住房公积金贷款必须是我市按时足额缴交住房公积金满一年以上的职工，而且贷款前三个月不能中断缴交住房公积金。因此，你现在不能申请住房公积金贷款。

　　149、我已退休两个多月了，退休前一直缴交住房公积金，现在要买房，能否申请住房公积金贷款？

　　答：不能。根据我市个人住房公积金贷款政策规定，借款人的年龄加贷款期限不得超过借款人的退休年龄。你现在已退休，按规定不能申请住房公积金贷款。

　　150、我买商品房，符合住房公积金贷款条件，但银行和开发商不给办组合贷款，怎么办？

　　答：如果你符合住房公积金贷款条件，购买商品房时可以申请住房公积金贷款或个人组合贷款。银行和开发商不能拒绝你的申请，如果银行或开发商拒绝你的住房公积金贷款申请，你可以向市住房公积金管理中心反映。

　　市住房公积金管理中心计划信贷科咨询投诉电话：5106040

　　151、我和男朋友一起买了一套房子，请问我们双方是否可以申请住房公积金贷款？

　　答：如果你们双方购买的是自住普通住房，且符合住房公积金贷款条件，就可以申请住房公积金贷款或组合贷款。由于你们尚未结婚，如果你们双方的贷款额度要合并计算，必须以两人的名义共同购房。