第一部分    土地管理业务

◎规划保护

　　1、什么是耕地？

　　答:耕地是指主要用于种植小麦、水稻、玉米、蔬菜等农作物并经常进行耕耘的土地。一般包括以下9种土地：（1）常年进行耕耘、常年种植农作物的土地，这是耕地的主要部分，占耕地总数的85%以上；（2）当年休耕、休闲或轮歇的田地；（3）抛荒少于3年的田地；（4）原是开荒地以及沿河、沿湖和沿海滩涂开垦之后连续使用3年或3年以上的土地；（5）原是耕地，后改作鱼塘、果园、花卉园以及用来种植桑树、茶树、果树和其他树木的土地；（7）原是耕地、临时（5年以下）用来培育和种植桑苗、果苗以及其它花卉的土地；（8）非牧区用于种植牧草少于5年的田地；（9）以种植稻谷为主、养鱼为辅的稻草混合种养的水田，以及常年用来种植茭白、莲藕等一年生食物类植物的低洼地。

　　2、什么是农用地？

　　答:农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　3、什么是基本农田？它与耕地有何区别？

　　答:基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。基本农田与耕地的区别是：基本农田是耕地中的一部分，只有划入基本农田保护区的耕地才视为基本农田。

　　4、法律禁止占用耕地的情形有哪些?

　　答:一是非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；二是禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

　　5、我国、我省、我市人均耕地有多少？

　　答:截止2002年,我国人均占有的耕地面积仅1.47亩,我省人均耕地0.6亩,我市人均耕地0.23亩。

　　6、什么是土地税收？现行的土地税种有哪些？

　　答:土地税收是国家凭借国家政治权力，以土地为征税对象无偿征收货币，以取得财政收入的一种工具。现行土地税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税（土地）。

　　7、我国为什么要对耕地实行特殊保护？

　　答:保护耕地是由耕地的重要性所决定的。首先，农业是国民经济的基础，耕地是农业生产的基础，工业特别是轻工业的原料主要来源于耕地；其次，耕地是社会稳定的基础，耕地为农业人口提供了主要的生活保障，是城市居民生活资料的主要来源。我国人口众多，人均耕地不及世界人均耕地3.37亩的三分之一，而且随着人口的不断增加，人均耕地在未来相当长的时期内还会进一步减少。所以，在我国未来经济发展中，必须采取世界上最严格的措施，对耕地进行特殊保护，稳定一定的耕地面积，不断提高耕地质量。

　　8、什么是土地整理？

　　答:土地整理是指一定区域内，根据土地利用总体规划与土地整理专项规划，对田、水、路、林等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。

　　9、什么叫农用地转用？

　　答:农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。又称农用地转为建设用地。

　　10、建设项目需要使用土地的，应当如何申请报批？

　　答:应当根据用地方式和用地的区域范围的不同，办理相应手续。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，建设项目需要以协议出让或者划拨方式使用土地的，建设单位应当持下列文件资料，向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请：（1）建设用地预审报告；（2）建设项目可行性研究报告的批复或者其他有关项目批准文件；（3）建设项目总平面布置图；（4）建设项目资金落实证明；（5）规划、环保或林业等有关部门的批准文件；（6）建设用地规划红线图；（7）法律、法规规定的其他文件。建设用地申请经市、县土地行政主管部门审核同意后，按规定权限报市、县人民政府批准；涉及农用地转用或者征地的市、县人民政府必须先行办理农用地转用或者征地审批手续后，方可批准使用土地。建设项目需通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，按照法律、法规规定的招标、拍卖程序办理。

◎土地批租

　　11、什么是出让土地使用权？什么是划拨土地使用权？两者有何区别？

　　答:出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。

　　划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

　　两者的主要区别是：出让土地使用权是有偿、有期限的；划拨土地使用权除法律另有规定外，一般没有期限的限制。

　　12、建设项目的供地方式有哪几种？

　　答:建设项目的供地方式有下列几种：一、国有土地使用权划拨。二、国有土地使用权出让。三、国有土地使用权租赁。四、国有土地使用权作价出资或入股。五、使用集体土地。

　　13、哪些建设项目可以使用集体土地？哪些建设项目应当使用国有土地？

　　答:下列建设经依法批准可以使用农民集体所有土地：（1）兴办乡镇企业。包括农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡镇企业；（2）乡（镇）村公共设施、公益事业建设。包括乡村级行政办公、文化科学、生产服务、教育、医疗、卫生等公共、公益事业建设。此类项目可以使用本集体，也可以使用其他集体所有的土地；（3）农村村民建住宅。包括回乡定居且户口已迁入或者有一方是本农村集体经济组织的成员建住宅。

　　除上述情况外，其他建设都必须依法申请使用国有土地，主要有以下几种情况：（1）申请使用现有国有建设用地或未利用地。这种情况，建设用地申请经县级以上人民政府批准后，可以采用有偿使用方式，或者划拨方式提供土地使用权；（2）申请使用农民集体所有的土地。这种情况，须依法办理农用地转用和土地征用手续后，以有偿使用方式或者划拨方式提供土地使用权；（3）申请使用国有农用地。这种情况，须依法办理农用地转用手续后，以有偿使用或划拨方式提供土地使用权。

　　14、哪些建设项目可以采取行政划拨方式提供土地？

　　答:下列建设项目经过批准可以采取划拨方式提供国有土地使用权：（1）国家机关用地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（6）法律、法规规定可以采取划拨方式供地的其他项目用地。除以上所列项目外，其他各类建设项目用地，应当采取出让、租赁、作价出资或者入股等有偿使用方式提供国有土地使用权。

　　15、什么是土地有偿使用？土地有偿使用的方式有哪些？

　　答:土地有偿使用是指国家在国有土地使用者取得国有土地使用权或者在使用国有土地的过程中，从土地使用者那里所获得土地经济收益。

　　国有土地有偿使用的法定方式包括：（1）土地使用权出让；（2）土地使用权租赁；（3）土地使用权作价出资或者入股。此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。

　　16、国有土地使用权出让哪几种方式？年限如何确定？

　　答:土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。

　　根据有关法律法规，我国各类土地出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。土地使用权出让的实际年限，由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定。土地使用权出让的实际年限应当低于或等于法律法规规定的最高年限。

　　17、国有企业改革可以采取哪几种方式处置划拨土地使用权？

　　答:国有企业使用的划拨使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）、土地使用权授权经营和保留划拨方式予以处置。

　　18、根据我市政策，划拨土地上的自建私房上市交易时，应如何计算土地出让金?出让年限从何时起算?

　　答:根据《关于划拨土地上自建私房、产权调换的安置房（私房）转让计收土地出让金标准的通知》（厦府[2002]综078号文）规定，我市划拨土地上自建私房在上市交易时应按现行地价的10%补交。土地出让年限从签定出让合同之日起算。

　　19、已购公有住房转让、抵押时应按什么标准缴交土地出让金？出让年限从何时起算？

　　答:根据《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》和《厦门市已购公有住房进入市场补交土地出让金该由买方缴交的批复》的规定，转让、抵押已购公有住房（房改房、经济适用房、统建房等优惠政策房），由买方按成交价或评估价的1%缴交土地出让金。土地出让年限从该房产建成年份的次年1月1日起算。

　　20、转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房应怎样缴交土地出让金？其土地出让年限从何时算起？

　　答:根据《厦门市国有土地使用权出让收费若干规定》的补充规定，转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房按以下的标准收取土地出让金：土地用途为商业、旅游的按现行出让地价的15%收取；土地用途为居住、办公、工业的，按该房屋分摊的土地面积每平方米20元缴交。土地出让年限统一从1990年5月19日起算。

　　21、私房被拆迁后分得的安置房应按什么标准补交土地出让金?出让年限从何时起算?

　　答:参照财政部、国土资源部《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》：“土地出让金缴纳标准不低于房屋坐落位置的标定地价的10%确定。”我市划拨土地上拆迁安置房（私房）土地用途为住宅的土地出让金按现行地价的10%补交；土地用途为商业的按现行出让地价的15%收取。土地出让年限从该房产建成年份的次年1月1日起算。

　　22、单位将公有住房按商品房指导价或评估价出售给职工，土地出让金应由谁补交？以什么标准补交？出让年限从何时起算？

　　答:根据有关规定，单位将公有住房按商品房指导价或评估价出售给职工，原公有住房未缴交土地出让金的，由单位按售房款总额的15%缴纳土地出让金。其土地出让年限从该房产建成年份的次年1月1日起算。

◎ 征地拆迁

　　23、什么是征用土地？征用土地的审批权限是什么？

　　答:征用土地是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地单位和个人一定补偿的行为。

　　征用土地实行国务院和省级人民政府两级审批制。国务院批准征用土地的权限是：（1）征用基本农田；（2）征用基本农田以外的耕地超过35公顷；（3）征用其他土地70公顷以上。征用基本农田以外的耕地或其他土地在上述面积限额以外的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　市、县人民政府没有征用土地的审批权。

　　24、 征地拆迁管理部门的管理职责是什么？

　　答:市国土资源与房产管理局是主管我市征地拆迁的管理部门，其主要职责是：负责宣传有关土地征用、拆迁的法律、法规、规章和政策，制定征地、拆迁补偿安置标准，经法定程序批准后组织实施；负责全市征地、拆迁工作的管理、协调、监督、检查；核发《房屋拆迁许可证》；受市政府委托发布征地、拆迁公告，并受市政府委托批准征地补偿安置方案；负责对征地、拆迁事务机构的资质认定，核发资格等级证书并办理年检；负责对征地、拆迁事务机构的业务指导和从业人员培训；负责受理征地、拆迁投诉、及征地、拆迁补偿安置中争议、纠纷的调解、裁决工作；负责对征地、拆迁补偿安置资金的监管；协助办理征地农转非手续。

　　25、 拆迁单位（拆迁公司）职责是什么？

　　答:拆迁单位是指依法取得《房屋拆迁资格等级证书》，具有法人资格的单位。由于拆迁工作的政策性、专业性较强，因此，拆迁人通常委托拆迁单位对拆迁工作实施具体操作，主要是宣传拆迁法规，对被拆迁房屋进行调查摸底，与被拆迁人商谈拆迁补偿安置事宜并签订拆迁补偿安置协议，组织被拆迁人搬迁。

　　26、 拆迁人的权利与义务主要有哪些？

　　答:拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁人实施房屋拆迁的目的是为了依法获取拆迁范围内的土地使用权，进行开发建设活动，因此，拆迁人是拆迁项目的行为主体。拆迁人有义务依法对被拆迁人的补偿、安置并组织被拆迁人搬迁，在履行对被拆迁人的补偿、安置义务后，拆迁人有权并在该土地上进行开发建设。

　　27、 被拆迁人权利与义务主要有哪些？

　　答:被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，为保障被拆迁人的合法权益，被拆迁人在拆迁实施过程中，享有以下权利；

　　（1） 除受限制的补偿方式外，被拆迁人有选择补偿方式，依法获取拆迁补偿与安置的权利；

　　（2） 享有与拆迁人平等协商、对话、签订拆迁补偿安置协议的权利；

　　（3） 享有对拆迁补偿安置政策的知情权和对拆迁补偿安置过程的监督权；

　　（4） 对房屋丈量、评估有异议时，有重新申请丈量 、复核的权利；

　　（5） 在协商补偿安置过程中，与拆迁人发生纠纷而达不成协议的，有申请裁决的权利；

　　（6） 对裁决不服时，有提起行政诉讼的权利；

　　（7） 认为强制拆迁，将使自己的合法权益遭受无法弥补的损失时，有申请执行部门暂缓强制拆迁的权利；

　　（8） 对拆迁人拒不履行拆迁协议，侵犯自身合法权益时，有依法申请仲裁或提起民事诉讼的权利；

　　拆迁人在拆迁实施过程中，必须履行以下义务：

　　（1） 在协议书或裁决书规定的搬迁期限内完成搬迁；

　　（2） 及时提供被拆迁房屋的权属、批建手续、租赁合同、营业执照等有关资料；

　　（3） 有配合公证机关、评估机构、拆迁单位办理证据保全公证、丈量、评估的义务；

　　（4） 对自己主张的事项负有举证的责任。

　　28、 房屋拆迁工作对拆迁单位（拆迁公司）有哪些要求？

　　答:掌握拆迁政策、熟悉业务，遵守职业道德，规范拆迁行为，操作程序要公平、公开、公正，补偿安置情况必须张榜公布，接受群众监督。文明礼貌，保护被拆迁人的合法权益，及时解决拆迁纠纷，维护社会稳定。拆迁单位在市征地拆迁管理部门的指导和监督下从事房屋拆迁的具体工作。拆迁单位应向社会公布拆迁咨询与投诉电话，配备一名专职信访员，专职信访员应定期深入房屋拆迁工作点，受理被拆迁人的咨询与投诉，做好被拆迁人的思想工作，宣传征地拆迁的法律、法规和政策。

　　29、 实施房屋拆迁的主要工作程序有哪些？

　　答:（1）公布房屋拆迁补偿安置方案和拆迁安置房基本情况；

　　（2）组织被拆迁人进行房屋拆迁动员；

　　（3）组织被拆迁人抽取商谈流水号，进行平等协商并签订拆迁补偿安置协议；

　　（4）张榜公布房屋拆迁安置情况；

　　（5）组织被拆迁人搬迁；

　　（6）接受市房屋拆迁管理部门组织的验收；

　　（7）拆迁单位汇总资料，向拆迁人办理移交手续。

　　30、 什么是房屋拆迁？

　　答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

　　31、 什么是房屋拆迁当事人？

　　答：拆迁当事人，是拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人与被拆迁房屋承租人。具体而言，拆迁非出租的房屋，拆迁当事人是指拆迁人与被拆迁人；拆迁出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人和被拆迁房屋的承租人。

　　32、 什么是房屋及其附属物？

　　答：这里的房屋，是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。既包括住宅房屋，如居民楼，也包括非住宅房屋，如厂房、办公楼等；既包括公有房屋，也包括私有房屋。这里的附属物，是指房屋的附属建筑物和构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。

　　33、什么是被拆迁房屋所有人和使用人？

　　答：被拆迁房屋所有人是指被拆迁房屋及附属物的所有人，被拆迁房屋及其附属物的代管人、国家授权的国有房屋管理人可依法代理被拆迁房屋所有人行使权利和承担义务；被拆迁房屋使用人，包括对被拆除房屋及其附属物有合法使用权的公民或法人。

　　所谓国家授权国有房屋的管理人，一般是指当地房地产管理机关（本市即厦门市国土资源与房产管理局），它管理的房屋又称直管公房。还有各级政府、部门、企事业单位用于本单位职工居住的自建（自购）自管的房屋，又称单位自管公房。所谓房屋代管有两种形式：国家代管或代理人代管。国家代管是指“所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的私有房屋，由所在地房管机关代管”，代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理，代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务”。

　　34、如何办理委托拆迁？

　　答：房屋拆迁是一项政策性、专业性强的工作，因此拆迁人如不具备与拆迁规模相适应的拆迁资格等级条件，就必须委托有资格的房屋拆迁单位实施拆迁。委托拆迁应当由委托方与受委托方签订委托拆迁协议书，在协议书中明确双方的权利、义务、违约责任和完成期限等。委托协议书应报市拆迁主管部门备案。

　　拆迁人委托拆迁的，其拆迁补偿安置实施方案可以由受委托方编制或在受委托方的协助下编制，方案报市拆迁主管部门批准后，受委托方必须严格按拆迁补偿安置实施方案执行。

　　35、 拆迁房屋应具备什么条件？

　　答：任何单位或个人需要拆迁房屋及其附属物的，必须同时具备下列条件：（一）已获得建设项目的批准文件（立项批文，选址意见书，建设用地规划许可证，用地批文及红线图）；（二）具有拆迁补偿资金；（三）有合法产权、建筑质量合格的安置房屋或具备基本生活设施的周转用房；（四）法律、法规规定的其他条件。

　　36、 从事房屋拆迁的评估机构应具备哪些条件？

　　答：一、国有资产管理机关批准成立的可从事评估业务的资产评估机构；二、评估机构从事房屋拆迁评估时，必须服从房屋拆迁主管机关的统一管理；三、评估机构必须按评估规范客观、公平、公正地对被拆迁房屋进行评估；四、评估机构必须配备精通房地产评估业务，熟悉房屋拆迁法规的专业评估人员。

　　37、什么是重置价结合成新？

　　答：重置价结合成新=重置价格×成新率。重置价格指上一年重新建造与所拆迁房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的价格。成新率是根据房屋的结构、装修、设备的完好程度及各类房屋的耐用年限作出的综合评定。

　　38、 产权人下落不明的侨（私）房屋如何补偿？

　　答：对产权人下落不明的侨、私房屋，在拆迁公告发布后，不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安置事宜，拆迁人均应申请办理证据保全公证，并将补偿、安置方案报市拆迁主管部门批准。

　　侨（私）房屋的补偿应按拆迁法规的相关条款计算，计算后的房屋及其附属物补偿款，拆迁应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。同时，拆迁人还应将应偿还的安置房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。

　　39、 拆迁中发生房屋产权纠纷，如何补偿？

　　答：房屋产权纠纷是指房屋的产权权属不清或房屋所有权人未明确的。拆迁人在实施房屋拆迁时，遇到房屋产权有纠纷的应慎重处理。在拆迁公告有效期限内，一是由产权人自行协调，取得一致意见后，委托全权代表或共同与拆迁人商议有关拆迁补偿事宜，并达成拆迁补偿协议；二是产权人自行提请人民法院依法调解或裁决，拆迁人方可依据人民法院的调解或裁决书作为补偿安置的依据；三是在拆迁公告的有效期限内，纠纷未解决的，拆迁人应依照拆迁的有关规定办理房屋的证据保全公证，并将补偿安置方案报市拆迁主管部门批准。房屋补偿款项应办理提存公证，应偿还的房屋可作为被拆除房屋合法使用人的临时安置房，该安置房屋应同时交由房屋主管部门代管，待纠纷解决后，再依法办理相关手续。

　　40、 对设有抵押权、典当、交易、赠与的房屋如何实行产权调换？

　　答：房屋抵押是指房屋所有权人（债务人）以房屋作为抵押物，向债权人取得借款的一种借贷关系。设有抵押权的房屋，即指在抵押关系中作为抵押标的物的房屋。房屋所有权人为抵押人，债权人为抵押权人。因此，拆迁人在实施这类房屋的拆迁时应注意：（1）因抵押的标的物房屋，将随着房屋的拆除而灭失，产权调换后转移到新的标的物。因此拆迁规定，实行产权调换的应由抵押人和抵押权人重新签订抵押协议，若在拆迁公告的有效期限内达不成协议的应做好房屋的证据保全公证，按规定先拆迁腾地；（2）不实行产权调换的应由抵押权人和抵押人重新设立抵押物或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿；（3）若房屋抵押人与抵押权人，双方已故，抵押权人与抵押人双方的法定继承人可参照（1）、（2）款顶处理，否则拆迁人应按拆迁规定办理证据保全公证。

　　拆迁典当的房屋可参照上述方法处理。对拆迁公告发布后，还在买卖交易的房屋，若已经房屋交易管理部门办理交易手续，房屋产权尚未过户的凭房屋管理部门的交易证明材料，原房屋产权人可变更；若尚未办完交易手续的，公告后一律停止，按原房屋产权人处理。拆迁公告发布后，拆迁赠与的房屋，赠与人与被赠与人双方依法办理产权变更手续的，方可视为赠与有效。否则，公告发布后必须停止赠与，按原产权人处理。

　　41、 什么是房屋证据保全公证？

　　答：房屋证据保全公证是指在房屋拆迁之前，公证机关对房屋及其附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施，以确保其真实性和证明力的活动。拆迁中的证据是为了防止因房屋的拆迁补偿及房屋的拆除灭失，而引起拆迁人与被拆迁人之间新的纠纷。

　　42、 如何办理房屋的证据保全公证？

　　答：拆除有产权纠纷、代管、信托、典当或设有抵押权等的房屋和房屋所有权人在规定期限内不提出产权处置意见的，均需办理证据保全公证。办理程序如下：（一）拆迁人对应办理证据保全公证的房屋提出补偿安置方案后，向市拆迁主管机关提出申请；（二）拆迁人委托公证机关和有资格的评估单位进行房屋证据保全公证工作；（三）对被拆除房屋作勘察记录及公证手续。内容包括：（1）关于房屋的坐落、地址、地段、朝向、建筑面积、房屋结构、间数、成新程度等方面的资料的如实记录；（2）进行房屋的拍照、摄像及采访知情者的录音等资料；（3）写出评估和证据保全公证报告。（四）拆迁人应将房屋证据保全公证书，分别报送市拆迁主管部门及房屋管理部门备案。（五）拆迁人在取得市拆迁主管部门同意后，方可对该房屋的合法使用人实行过渡安置先拆迁腾地，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

　　43、 拆迁补偿安置方式有哪两种？鼓励实行哪一种？

　　答：一是货币补偿，二是房屋产权调换。鼓励实行货币补偿。

　　44、 实行货币补偿是怎样计算？

　　答：拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋的建筑面积×（区位房屋补偿价+被拆迁房屋的重置价结合成新+补贴金额）+红线内空地面积×区位土地使用权补偿价。

　　补贴金额的计算办法由市人民政府另行规定。市人民政府制定该计算办法时，应当举行听证会。区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的百分之三十计算。

　　45、 房屋拆迁实行货币补偿有哪些好处？

　　答：①拓宽了被拆迁人选择住房的渠道，有利于被拆迁人、公房承租人方便地按个人意愿、喜好、经济状况选择称心的住房。避免了产权调换或房屋安置造成的因被拆迁人、公房承租人对安置房地点、楼层、朝向、结构、质量、产权证办理等诸多不满意，引发的纠纷；②简便易行，减少拆迁人的前期准备工作，也不会出现因延长过渡期限而使被拆迁人或公房承租人不能及时安置等问题，有利于社会稳定；③有利于盘活房地产市场，促进住房消费和空置商品房的消化。④减少大量的安置房建设用地，达到优化本岛、推进海湾型城市建设步伐的目的。

　　46、对低收入经济困难家庭设定的基本保障面积是多少？

　　答：拆迁人以一本土地房屋权属证书为一户按规定给予补偿安置。低收入经济困难家庭的基本保障面积为：①单个或者二个成员家庭45M2；②三个成员家庭55M2；③四个及四个以上成员家庭65M2。同时，家庭成员必须是具有本市常住户口、在被拆迁房屋实际居住且在本市无其它房源的。在拆迁公告发布后析产或拆入户口的，除学生毕业、军人复员转业、结婚、出生的落户外，不适用此规定。

　　47、 直管公有住房其货币补偿怎样计算？

　　答：货币补偿款=被拆迁房屋未超过房改住房面积控制标准部分建筑面积×（区位房屋补偿价+补贴金额）。